法治号
近日，一则“物业提前收取20年停车费”的消息，让物业服务费再一次成为舆论焦点。近年来，“物业费悄悄上涨”“业主不交物业费，就不开通门禁权限，使业主无法进入小区”“小区电梯被物业停了”之类的新闻不时被曝出。
如今，物业管理服务已成为城市居民生活中不可或缺的一部分。与此同时，围绕物业服务费的纠纷时有发生。一方是希望获得优质服务的业主，另一方是提供了物业管理服务的物业公司，双方围绕着物业费的收取问题，展开了一场场“拉锯战”。
物业收费纠纷陷入恶性循环
“物业管理一塌糊涂，不改善服务，还要涨物业费？”
“收不来物业费，物业服务怎么能干好？”
随着城市化进程的加速和人们生活水平的提高，居住环境的品质成为人们关注的焦点。然而，在这背后，物业费难收的问题日益凸显，成为许多小区治理的“绊脚石”，对小区的和谐稳定造成不利影响。
物业费，即物业服务费，是物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
物业费作为小区公共服务和管理的经济支撑，本应得到业主的积极支持和配合，但为何会出现业主拒交物业费的现象呢？
“交了钱，却享受不到应有的服务。”这是许多业主心中共同的答案。
记者深入调查发现，业主拖欠物业费的原因虽然复杂多样，但普遍反映的一个共同原因是物业服务水平低下。不少小区的业主发现物业服务的质量与其所付出的成本严重不匹配。从绿化带无人打扫，到楼道卫生业主自扫；从路灯、监控损坏无人修理，到暴雨过后道路及地下室的水深过膝……这些看似琐碎的小问题，却直接关系到业主的日常生活质量。一位业主一针见血地指出：“我们业主干了物业该干的活，为何还要交物业费？”
除对物业服务质量和态度问题发生争执外，收费不透明也是导致业主拒交物业费的一个重要原因。
对此，物业公司也感到头疼不已。“一些老旧小区物业费收费标准并不高，每年收取的费用并不多，但人工成本却越来越高，物业聘请保洁、保安等人工开支逐年增加。”广东深圳市一小区物业经理表示，如果物业费不能按时足额收齐，物业公司则无法给小区居民提供更好的服务。
一些物业公司为了催收物业费，不惜采取极端手段。在甘肃省某小区，业主杜女士因对物业服务不满，拒绝按时交纳物业费。物业公司对其采取了停水、断电、限制门禁等手段进行催收。
这起案件并非孤例，只是众多类似纠纷中的一个缩影。许多小区都因物业费问题导致业主与物业公司矛盾激化，形成了“业主拒交—服务下降—更多业主拒交”的恶性循环。
物业收费法律框架有待细化
《2023中国物业服务满意度蓝皮书》指出，收费管理依旧是行业最大痛点，业主对收费管理的评分持续最低。物业收费的项目、标准、用途等不透明，依旧是业主与物业公司纠纷的主要原因之一。
本刊记者就物业费收缴现状及其争议问题采访了《法治日报》律师专家库成员、北京市康达律师事务所律师许硕。许硕指出，物业服务合同作为与居民日常生活紧密相关的法律合同，其性质属于委托服务合同，具有特殊性。虽由物业公司与业主独立签署，但其内容及条款实则由物业公司与业委会或物管会协商确定，并适用于全体业主。物业费标准的确定遵循“少数服从多数”原则，旨在维护小区公共区域及业主共有部分的利益。然而，由于业主对服务满意度与物业公司的服务理解存在差异，导致双方频发争议。
不少业主曾为不合理物业服务费要一个解释。
2023年2月，上海市普陀区中远两湾城小区第三届业委会起诉该小区前物业公司返还全体业主4000万元的一审胜诉。业委会也被网友称为“最牛业委会”。
实践中，也有多地的业主因拒交物业费，最终被物业服务公司诉至法院。
湖南省株洲市人民法院曾审理过一起物业服务合同纠纷案件。在案件中，业主因对物业公司服务不满，选择以拒交物业费作为对抗方式。最终法院认为物业公司虽为小区提供了服务，但存在服务瑕疵，未能完全履行合同约定。判决业主支付85%的物业费。
对于哪些费用能纳入物业服务费范畴，北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示：“物业服务是针对全体业主和整个小区的，如果业主拒交物业费，会导致物业服务企业经费不足、运营不畅。一般情况下，业主不能拒交物业费。如果对物业服务有意见，业主可以通过业主委员会向物业公司反馈问题，也可以向街道或物业管理部门投诉举报，或提起诉讼或仲裁，或依照法定程序重新选聘新的物业服务企业等方式维护自身合法权益。”
“物业费必须交纳、不可以拖欠，但是滞纳金可以不交，如果规约中没有规定需要交滞纳金，产生了高额滞纳金后可以请求法院认定不交纳滞纳金。”中国政法大学传播法研究中心副主任、中国消费者协会专家委员会委员朱巍指出。
相关案件不仅多次引发社会各界对物业费的讨论，也让社会各界重新审视物业费收费边界的法治化问题。
我国自上世纪80年代起逐步推行物业管理体制，并出台了一系列相关政策法规。然而，这些政策法律在应对复杂多样的现实问题时显得操作性和针对性不足，缺乏明确的收费标准和监管机制。
业内专家指出，这些政策与法律往往侧重于物业管理的基本原则的总体说明，在应对复杂多样的现实问题时显得操作性和针对性不足，缺乏明确的收费标准和监管机制。
完善立法与建立沟通机制具现实意义
物业服务，作为基层治理体系中不可或缺的一环，其“小细节”实际上承载着社区居民“大民生”的期许与需求。
因此，如何化解物业与业主之间的矛盾，提升物业服务水平，已经成为当前基层治理中亟待解决的重要课题。
在探讨物业费难收问题的解决方案时，法律层面和行业规则层面的约束显得尤为重要。
2023年全国两会期间，全国人大代表、南京快易洁家政服务有限公司人力资源部经理高华瑞呼吁，国家层面尽快出台物业管理法，为基层社会治理提供法治保障。
在今年全国两会期间，全国人大代表、齐鲁制药总裁李燕提出了一份关于修订《物业管理条例》并强化物业行业顶层监管的建议。她指出，随着时间的推移和社会的发展，考虑到《物业管理条例》距离2018年修订已过去近6年，现有的《物业管理条例》已无法完全适应当前物业管理中出现的新问题，建议对条例进行修订，包括增加业主在物业公司选择和合同知情方面的权利。
许硕建议，通过法律规定进一步明确物业公司的服务义务，并由行业协会制定公平专业的合同指导模版。同时，行业协会或主管部门可以共同制定明确的规章制度，如合同协议或工作手册，明确物业公司和业委会的职责、权益及合作原则。对已履行义务但难收费的情况，许硕建议简化司法程序，通过专属简化司法审理程序，缩短司法周期，促使物业公司快速收回应收资金，保障其有能力继续为业主提供优质服务。
李燕还主张加速落实物业企业的信用评价机制，并鼓励业主和业主委员会积极参与其中，以提升服务质量和透明度。针对公共维修基金的使用问题，她建议优化其使用机制，确保在紧急情况下能够迅速动用基金进行维修，同时加强监管以避免滥用。
针对物业服务企业行业准入门槛不高，素质良莠不齐，部分企业存在服务意识不强、服务行为不规范、服务信息不公开、乱收费等现象，许硕还建议物业公司应完善告知及记录义务，公开透明公示开销明细。同时，建立业委会与物业公司的长期稳定沟通机制，进一步引入街道办、基层党委组织等机构协助沟通，协助业主与物业公司保持良好沟通，出现问题及时协商解决，避免矛盾激化。
“还可以建立相关的价格调节机制，由业主代表与物业公司进行协商谈判，达成共识。”楼建波说。目前规定物业费可以按月、季或年交纳，但大部分物业公司都是按年收费，弱化了业主与物业公司之间的沟通，建议可以适当调整物业交费机制，例如按季度交纳物业费，以增加物业公司与业主之间的交流机会。
编辑：白楚玄