405户业主收到了小区发的“年终奖”

囗 卢凤

江苏省江阴市人民法院知识产权审判庭庭长 高勇

1月27日，农历腊月十七，离过年还有一段时间，但江苏江阴某小区的年味已经浓了起来，业主们脸上都挂满了笑容。这是因为405户业主入住20年来第一次领到了小区发的“年终奖”——10公斤大米和300元现金。

收到小区业主发来的感谢短信和业委会通知领取“年终奖”的截图，案件承办人江阴市人民法院法官高勇隔着手机屏幕也感受到了业主们的幸福，自己也非常开心，这还要从他办理的一起小区停车位权属案件说起。

该小区建成于2004年，有11幢楼，包含商业用房和住宅楼。商业用房分布在小区外围，兼作小区内外的隔断使用。商业用房周围与市区公共道路间设有一些停车位，小区建成后很长一段时间内，这些停车位都处于开放状态，小区业主们对于车位的权属也没太在意。

2017年，出于规范停车等原因，经相关部门审批，开发商对小区东面商业用房的外围停车位设置了停车道闸并委托给商户管理，相关停车位被相应商户用于仅限在此消费的客户使用。

2022年10月，小区新一届业委会成立后，他们查询小区建筑规划图纸发现，东面商户周边的停车位实际位于小区建筑规划红线内，占用的是小区公共用地。经业主表决同意后，业委会决定代表全体业主起诉开发商和商户，以“夺回”小区东面车位的使用权和收益权。一场充满火药味的“诉讼战”由此打响。

“法官，原告小区的业委会主任已经更换。”在第一次开庭核对当事人身份时，开发商就从程序上对原告出庭人员的身份资格和起诉意愿提出了异议。

诉讼期间业委会主任被更换，高勇更加感觉到本案不简单。但经过核查有关业主决定起诉的表决材料和发现业委会主任更换尚未备案后，高勇果断宣布出庭人员身份符合规定，庭审照常进行……

庭审中，小区的一张“蓝图”又给了高勇一个下马威，业主方认为车位占用业主共有场地，依法属于业主所有；而开发商则一口咬定车位是民法典规定的“规划用于停放汽车的车位”，规划图上也有车位标志，车位由开发商建造也应归开发商所有。看着小区图纸上关于车位的标志，高勇陷入了两难，到底是占用业主场地的停车位，还是开发商规划并建造的停车位？

双方争执不下，充分听取意见后，围绕着如何区分这两种情况，高勇查阅了大量案例、资料，也咨询了多位建筑行业从业人员和建筑主管部门工作人员。“既然是规划内停车位，我们都会做好预算和报批，一般在工程规划许可证上应该有所体现。”从事建筑行业的朋友的这句话提醒了高勇。

“没错，规划许可证！”高勇认为这就是关键，随即开具调查令，调取小区的规划材料。结果发现，相关车位并不在规划许可证载明的规划范围内。

“规划用于停放汽车的车位”一般应当是指开发商经政府核发工程规划许可证批准同意后建造的用于停放汽车的车位。在立法机关关于民法典相关规定的理解与适用中，高勇也找到了有利的观点，这进一步形成了他的内心确信。

将自己的观点提交专业法官会议并得到一致同意后，高勇便依法作出判决，认定案涉车位为占用业主公共场地的停车位，依法应属于江阴某小区全体业主所有，开发商、商户应当在判决生效后拆除设置在车位外的道闸。

判后，经高勇耐心答疑，双方均未提出上诉。随后，高勇又积极与开发商、商户联系，要求及时履行判决内容拆除道闸，否则将强制执行。最终，商户将道闸自行进行了拆除，业主委员会成功拿回了车位的管理权。依据该案判决，该小区其他外围车位权属也得到了明确，相关商户纷纷积极联系业委会，表示愿意租赁门前车位。

2023年底，小区业委会收到了第一笔外围车位的公共收益款18万余元。听取业主意见后，业委会决定用部分收益款给业主们分红，这才有了这笔小区发出的“年终奖”。

“钱虽然发得不多，但已经很开心了，而且只要车位在，年年都能有收益，今后日子还长着呢！”业主王女士开心地说。