法治号
导语：民事检察和解在及时解决当事人急难愁盼，增进人民群众公平正义获得感，促进社会内生和谐，提升社会治理方面具有重要作用。贵州省检察机关通过检察和解一次性化解系列房屋买卖合同纠纷，以最小的司法成本最大程度实现公平正义，是检察机关践行新时代“枫桥经验”的有效举措。
合同约定的违约金未获法院支持
2013年12月，贵州省安顺市某房地产公司开工建设了一房地产项目，并与300多位购房人（买受人）签订购房合同，合同约定出卖人不能按时（2015年12月底前）交付办理商品房转移登记有关文书的，约定之日起90日内的，出卖人按照房款的万分之一承担违约责任；约定之日起90日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。
2015年12月，该房地产项目完工，并陆续交付给买受人，但办理商品房转移登记有关材料却迟迟没有交付，300多位业主无法办理商品房所有权证书，杨某某、喻某某（两人系夫妇关系，以下称杨某某夫妇）就是其中一户。
2018年8月，杨某某夫妇向安顺市西秀区法院提起诉讼，诉请该房开公司交付房屋所有权证书，并以房款33.8万余元为基数，按日万分之一支付从2016年1月起至2018年8月的逾期办证违约金3.2万余元，支付违约金至交付办理产权证之日止。
西秀区法院经审理认为:因该房开项目的房屋尚未申请办理商品房现房备案，达不到办理不动产权证书条件，对要求房开公司办理不动产权证书的诉讼请求，暂不予支持，待具备办证条件后，另行主张权利。因该房屋于2016年6月交付，按照合同关于“出卖人负责在商品房交付使用之日起90内申请商品房所有权初始登记”以及相关规定，违约金起算应从2016年9月开始计算，同时房开公司认为该违约金过高并要求调减，酌情判定房开公司支付2016年9月至2018年8月的逾期办证违约金2510元。
杨某某夫妇不服向安顺市中院上诉。安顺市中院审理后支持了杨某某夫妇的违约金起算时间，但认为杨某某夫妇在接受房屋时怠于发现涉案房屋不具备办理产权登记的条件，并放弃拒绝接受的权利，存在过错，结合双方过错程度，酌情判定违约金3300元。
杨某某夫妇仍不服，向贵州省高院申请再审，经发回安顺市中院再审，判决房开公司以杨某某夫妇已付房款为基数，按日万分之零点一五，支付2016年1月至2018年8月逾期办证违约金4850余元。
几乎同一时期，70余户业主像杨某某夫妇一样，经历了一审、二审、再审，不但没有拿到合同约定的违约金，也没有拿到房屋所有权证书。2021年5月，70余户业主到安顺市检察院申请监督。
“抗”与“不抗”难以抉择
“商品方买卖合同是双方当事人在平等自愿的情况下签订了，房开公司违约，应该按照合同约定承担责任，法院调减违约金的理由不足。”2021年10月，安顺市检察院就该商品房逾期办证纠纷系列案件提请省检察院抗诉。
“该系列案件涉及房屋买卖合同纠纷、案涉人员多，处理不好可能诱发群访事件和规模诉讼。接到系列案件后，省检察院高度重视，组成了检察官办案组，抽调了多名检察官分别对所有当事人的案卷卷宗进行了审查。”贵州省检察院第六检察部胡晓主任介绍说。
经检察官办案组审查，除部分业主因为签订房屋买卖合同时间在2016年1月之后，导致违约金起算时间不一致外，70余户业主案件情况基本一致，诉求也一致，要求房开公司按照合同约定的日万分之一支付违约金，并办理房屋所有权证书。
“单从法律适用来看，这一系列案件抗诉有充分理由。根据法律规定，只有在约定的违约金过高的情况下，法院才能根据当事人主张予以调减。该系列案约定的日万分之一违约金约为年利率3.6%，在法律规定的范围内，不存在过高情况。法院大幅度调减违约金适用法律确有不当。”专案组审查案卷后，认为法院认定约定过高从而进行调减的依据不足。
法院为什么这么判？判决背后有什么深意？带着这些疑问，办案组与省法院进行了沟通交流。
经了解，近年来新冠疫情叠加房地产下行，因延迟交房、逾期办证等引发的商品房买卖合同纠纷增多，法院在审判中对合同约定的违约金多有调减。
办案组还实地走访了该房开公司。经了解，该公司是一个小型房地产开发民营企业，规模小抵御风险能力差，已经连续多年亏损，账户资金不足，已无法取得银行贷款资质，信贷资金断裂，面临破产风险。
2022年1月，贵州省检察院第六检察部召开检察官联席会议商讨此案，没有想到“抗”与“不抗”的争议如此之大。
“法院将违约金从合同约定的日万分之一调减至日万分之零点一五，调减幅度太大，简单不支持，70余户业主维权意愿强烈，存在矛盾激化，冲突升级的重大风险。”
“如果抗诉，要求法院按约定数额改判，虽然约定数额不高，但由于逾期办证时间长，涉及业主众多，沉重的违约负担可能成为压垮房开企业的最后一根稻草。企业一旦破产，业主的债权将作为破产债权按比例清偿，而影响破产债权实现的因素复杂，经破产程序后实际得到的违约金可能更少甚至一分钱都拿不到。”
抗与不抗是个两难的问题，检察官也形成了两种不同的意见。经过慎重考量和评估，“和解”成为处理该系列案件的最佳选择。
民事检察和解促成双赢多赢共赢
在省检察院、省法院的统筹和指导下，安顺市检法两家召开了工作协调会，办案人员统一思想，共同认识到化解矛盾纠纷、维护社会和谐稳定，检法两家责任共同、目标一致。
“70余户业主坚持按日万分之一的比例支付违约金，直接和业主谈降低违约金难度较大，如果房屋所有权证书办下来，或许业主在违约金方面就不再这么坚持。”安顺市检察院第六检察部主任陈桂提出。
为切实解决业主办证难题，安顺市法检两家反复对接职能部门，经多方努力，完善相关资料，达到办理房屋所有权证的条件。2022年2月，业主陆续拿到了房屋所有权证书，为和解工作打下基础。
对于房开公司和业主方在违约金上的巨大差距，检察官全力作双方思想工作，寻求一个双方都能够接受“平衡点”。
历经数月10余次的耐心解疑释惑、情绪疏导，70余户业主赔偿请求从最初的按照合同约定的万分之一，降到万分之零点六，再降到万分之零点三。
通过与该房开公司相关负责人耐心解释相关法律规定，反映业主诉求，该房开企业答应可以用其存在银行的保证金偿还违约金，不足部分协调物业公司用物业费抵扣。
2022年9月，某银行对房开企业预存的部分保证金50余万元予以解除控制，用于清偿业主违约金。同时，该房开企业、某物业公司、70余户业主签订三方协议，约定违约金不足部分用物业费抵扣。
协议签订后，检察官担心履约过程中再次出现纠纷，定期跟踪了解物业费抵扣违约金情况，直到2023年7月，部分业主的违约金已抵扣完毕，该系列案件圆满结束。
编辑：徐媛