法治号
违法建筑因没有取得建设工程规划许可证以及没有经规划主管部门批准建设，所签订的房屋租赁合同属于无效合同。主要情形包括房屋本身属于违法建筑、房屋出租后加建违法建筑以及临时建筑使用期限到期后导致的合同无效。根据违法建筑的不同情形，会导致三种不同的法律后果，一是导致房屋租赁合同无效，二是导致租赁合同解除，三是合同继续履行。
一、房屋出租前存在违法建筑
出租房屋整体是违法建筑，将直接导致租赁合同整体无效。在现实经济活动中，出租的房屋既可能包括合法建筑，也可能包括违法建筑，此时则不应将租赁合同整体认定为无效合同，而是一分为二进行分析。
第一：在室内加建夹层、楼梯等（此种情况属于在合法建筑内部进行破坏），应当认为租赁合同整体无效；
第二：如出租的两栋房屋一栋是合法建筑、另一栋是违法建筑，或者违法加建没有对合法建筑内部进行破坏，而是往上加建楼层或向外增加建筑面积（比如将露台加建变为室内建筑），此种情况下因为合法建筑与违法建筑没有任何关系（只是在同一份租赁合同中进行出租，一栋是合法建筑、一栋是违法建筑）或者违法建筑没有对合法建筑内部进行破坏，此时租赁合同应当认定为部分有效（合法建筑部分）、部分无效（违法建筑部分）。对于有效部分，承租人可以向法院主张出租人违约，解除该部分有效合同，并要求出租人承担违约责任。
二、房屋出租后加建违法建筑
房屋出租后加建违法建筑，因为出租在前，违建在后，因此租赁合同中租赁的场地不包括违法建筑，所以即使是加建违法建筑，也不会导致租赁合同无效。一般情况下，出租人不会在房屋出租期间对房屋进行加建，多数是承租人承租后对房屋进行加建，承租人加建对租赁合同的影响，要看加建的行为是否经过出租人同意。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人可以要求承租人在合理的期限内恢复原状，承租人不恢复的，出租人就享有合同解除权并可要求承租人赔偿损失。
承租人加建经过出租人同意的，则视为出租人放弃合同解除权，也不可再要求承租人恢复房屋原状，也不会导致租赁合同无效。此时双方最大的风险是违法建筑会面临被执法机关拆除，在经济活动中，情况最多的就是承租人在承租后加建违法建筑（情形最多的是加建夹层）被执法机关拆除。
三、临时建筑租期超过使用期限
临时搭建的办公室、宿舍、工棚和设备间没有经过规划部门批准，也是属于违法建筑，直接导致租赁合同无效，只有经过规划主管部门批准建筑才能是合法的临时建筑。临时建筑使用期限一般是2年，根据《深圳经济特区城市规划条例》第四十九条临时建设用地使用期限为两年，期满确需延期的可申请延期一次，但延长期限不得超过一年的规定，临时建筑的最长使用期限是2+1=3年。租赁临时建筑，承租期需在其使用期限内，租赁合同才具有法律效力，若租期超过使用期限，则在使用期限内的租期具有法律效力，超出使用期限的租期不具有法律效力。
四、租赁合同无效的法律后果
因为房屋是违法建筑，导致租赁合同被法院认定为无效的，承租人和出租人都要承担合同无效后的法律后果。合同无效，根据《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还的规定，承租人需向出租人返还房屋，出租人需向承租人返还“租金”，但出租人可以向法院请求参照合同约定的租金标准判决承租人支付房屋占有使用费，所以出租人需返还的“租金”会和承租人需支付的房屋占有使用费互相抵销，若“租金”不够抵销房屋占有使用费，不足部分承租人需继续向出租人支付。
合同无效后，还要对房屋的装饰装修物进行处理，经出租人同意承租人装饰装修，未形成附合的装饰装修物出租人不同意利用的，承租人拆除即可。而难点在于已形成附合的装饰装修物，根据添附理论，形成附合的装饰装修物，已发生所有权变动的法律后果，其所有权属于出租人，如果出租人不同意利用，则由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。一般来说，出租人将违法建筑出租给承租人，其对合同无效负主要的过错责任，承租人在承租前，对房屋的合法性负有审慎审查的义务，所以对合同无效负次要的过错责任。
作者：陈学宏
编辑：李兆娣