法治号
□ 张靖达
张靖达 北京家理律师事务所律师
随着家庭财富的稳步积累，婚前、婚后父母出资为子女购置房产的现象愈发普遍，由此衍生出的房产归属与分割争议亦呈增多之势。为妥善化解此类纠纷，统一法律适用标准，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞婚姻家庭编的解释（二）》（以下简称《解释（二）》）已于2025年2月1日起正式施行。其中第八条精准聚焦父母在子女婚后出资购房的认定规则，对维护婚姻家庭关系的稳定和谐，公正、合理地解决房产纠纷，具有不可忽视的现实意义。该条文不仅为司法实践提供了精确的裁判依据，亦为广大已婚群体在购房相关事务中提供了明晰的法律指引。
一、不同出资情形的解析
在婚姻家庭中，父母出资为子女购房的情况复杂多样，不同的出资情形会对房产的归属和分割产生截然不同的影响。依据《解释（二）》第八条规定，对全额出资、部分出资以及双方父母出资的情形展开深度剖析。
（一）一方父母全额出资
当一方父母全额出资为子女购置房屋时，赠与合同的约定情况对房产归属起到关键作用。若赠与合同明确约定只赠与自己子女一方，根据《中华人民共和国民法典》赠与合同相关规定，赠与财产权利自合同生效时转移给受赠人，该房产便明确归属于出资方子女个人所有。
例如，小张和小李结婚后，小张的父母全款购买一套房产，并与小张签订赠与合同，注明仅赠与小张，那么此房产就属于小张个人财产，其享有完整的所有权，包括占有、使用、收益和处分的权利。
然而，若赠与合同没有约定或者约定不明确，在离婚分割夫妻共同财产时，该房屋归出资人子女一方所有，但会综合多方面因素来确定是否给予另一方补偿。这些因素涵盖夫妻共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等。
比如，小赵和小王结婚后，小赵的父母全款出资购买房屋，无明确赠与约定。婚后两人共同生活十年并育有一子，离婚时发现小王存在长期出轨的过错行为，且小赵在家庭中承担了较多家务及照顾孩子的责任。小赵拥有该房屋的所有权，小王将获得部分经济补偿。
（二）一方父母部分出资
在一方父母部分出资的情况下，若赠与合同明确约定相应出资只赠与自己子女一方，按照约定，该部分出资所对应的房产权益归出资方子女个人。
假设小陈和小吴结婚后共同购买房屋，小陈的父母出资 30％，并与小陈签订赠与合同表明仅赠与小陈，那么这30％出资对应的房屋份额属于小陈个人。在后续房屋增值、处分等情况中，这部分份额的权益都归小陈。
若没有约定或约定不明，离婚时人民法院会根据当事人诉讼请求，以出资来源及比例为基础，综合考虑多种因素来判决房屋归属及补偿问题。
例如，小孙和小周婚后购房，小孙的父母出资40％，双方无赠与约定。离婚时，人民法院会先确定小孙父母的出资比例，再结合两人共同生活的时间、是否有子女、各自对家庭的贡献以及离婚时房屋市场价格等因素进行判决。若小周在家庭中承担了主要家务和照顾子女的责任，人民法院可能会适当考虑这一因素，在房屋归属和补偿数额上给予小周适当倾斜。
（三）双方父母出资
当夫妻购置房屋由双方父母出资时，若赠与合同明确约定各自出资只赠与自己子女一方，那么按照约定，双方子女各自享有其父母出资部分对应的房产权益。
例如，小刘和小杨结婚后共同购房，小刘父母出资50％，小杨父母出资50％，且双方父母分别与各自子女签订赠与合同，表明仅赠与自己子女，那么小刘和小杨各自拥有房屋50％的份额。
若没有约定或约定不明，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院会依据出资来源及比例，综合其他因素进行判决。
比如，小马和小胡婚后买房，小马父母出资60％，小胡父母出资40％，无赠与约定。离婚时，若小马存在家暴等过错行为，且小胡在家庭中对老人的照顾付出较多，人民法院在判决房屋归属和补偿时，会将这些因素纳入考量，可能会适当减少小马的房屋份额，让获得房屋的一方给予另一方合理补偿，以实现公平公正。
二、《解释（二）》第八条潜在风险探讨
（一）赠与认定与举证困境
依据我国民事诉讼中“谁主张，谁举证”的基本原则，倘若一方主张父母的出资是赠与给自己子女一方，那么该主张方需承担举证责任。在实际操作中，出资行为发生时，父母与子女之间的沟通往往是通过口头交流完成，并未及时形成书面凭证。
（二）口头与模糊书面约定引发争议
在出资购房这一复杂的过程中，赠与约定常常出现以口头形式存在，或者书面约定表意模糊不清的情况。口头约定由于缺乏实物载体，在取证环节面临着极大的困难，一旦发生纠纷，当事人几乎很难通过有效的方式证明当初的约定内容。而书面约定若在措辞、表述等方面存在模糊之处，同样容易引发激烈的争议。
三、对已婚购房人群的几条建议
（一）明晰法律规定，做到心中有数
充分了解《解释（二）》第八条的内容是保护房产权益的基础。应当清楚知晓在一方父母全额出资、部分出资以及双方父母出资等不同情形下，房产归属与分割的规则，只有熟悉这些规定，才能在婚姻生活中提前预判可能出现的房产权益风险。
（二）保留出资相关证据
无论出资形式是一方父母全额出资、部分出资，还是双方父母出资，都要高度重视出资证据的保留。
出资凭证是证明房产权益归属的关键依据，包括银行转账记录、收据、发票等，务必清晰记录出资的时间、金额和来源。倘若父母出资时，没有明确的赠与合同或意思表示，这些出资凭证在后续可能出现的房产纠纷中就显得尤为重要。
比如，一方父母通过银行转账为子女购房出资，转账记录明确标注了出资用途为子女购房，那么在离婚房产分割时，这份转账记录就能有力地证明该出资的性质和来源，为维护自身房产权益提供坚实的证据支持。
（三）签订明确的赠与合同或房产协议
若父母出资为子女购房，应签订明确的赠与合同。如果希望房产只归自己子女一方所有，在赠与合同中必须清晰注明赠与对象仅为自己子女，避免产生歧义。当双方父母共同出资时，各自父母与自己子女签订赠与合同，明确各自出资部分对应的房产权益归属，有助于在离婚时准确划分房产份额，保障各方的权益。
此外，夫妻双方也可以自行签订财产协议，明确房屋的产权份额、归属以及在离婚等特殊情况下的分割方式。协议内容应详细、具体，涵盖房产的购置情况、出资比例、增值部分的分配等关键要点。
（四）及时沟通，避免误解
在婚姻生活中，涉及房产出资等重大事项时，夫妻双方以及与出资方父母之间要保持及时、有效的沟通。对于父母出资的性质、赠与的对象和意愿等，都要在事前充分交流并达成共识。若一方父母出资购房，在出资前与夫妻双方明确沟通赠与的意向，是赠与夫妻双方还是仅赠与自己子女一方，避免因沟通不畅导致日后对房产归属产生误解，进而引发不必要的矛盾和纠纷。
（五）咨询律师，寻求专业法律建议
在购房或置换房屋的前期筹备阶段，就应及时咨询专业的婚姻家庭律师。确定购房意向、商讨出资方案时，律师便能依据当事人的具体情况，提前评估潜在风险，提供专业建议。律师凭借其专业的法律知识和丰富的实践经验，能够全面梳理相关法律法规，可确保赠与合同、夫妻间房产协议等法律文件的合法性、完整性和有效性，避免因条款漏洞引发纠纷。
（本文作者为北京家理律师事务所律师，本文仅代表其个人观点，不代表本网观点）
编辑：刘海滨