法治号
□ 罗丽雯
罗丽雯 北京家理律师事务所顾问／家理家族办公室创始合伙人
4月2日，近日，北京辖内国投泰康信托在通州区不动产登记中心进行了首次不动产信托财产登记。这一进展标志着不动产信托这一专业财富管理工具正式向普通家庭开放，为中国家庭财富保护与传承提供了全新的解决方案。
一、政策背景与意义
2024年12月，北京金融监管局、市规划自然资源委联合发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（简称《通知》）。《通知》明确了不动产信托财产的登记路径和办理流程。北京金融监管局随即与市规划自然资源委等相关部门加强沟通协作，鼓励辖内信托公司先行先试，最终促成了上述两单案例。
这一政策突破的意义不言而喻。在中国，大多数家庭的资产结构中房产占比超过70％，房产不仅是居住场所，更是家庭核心财富。然而，传统的房产持有和传承方式存在诸多局限性，难以应对现代家庭面临的复杂风险和需求。不动产信托的正式落地，为普通家庭提供了一种更为专业、灵活的财富保护工具。
二、不动产信托的核心价值
1、风险隔离：未雨绸缪的财富保护
不动产信托最显著的优势在于其风险隔离功能。当房产被登记为信托财产后，该财产将与委托人的个人财产彻底分离，形成独立的法律主体。即使委托人个人面临债务危机，信托财产也能依法独立于各方资产，不受委托人个人债务的影响。
需要特别强调的是，这种保护必须在风险未显现之前就做好准备。因此，家庭财富保护规划应当未雨绸缪，在风平浪静时就做好准备，而非等到风险来临时再仓促应对。
2、定向传承：避免继承纠纷的智慧安排
不动产信托提供了一种更为精准的财富传承方案。委托人可以在信托合同中明确规定财产的传承路径、分配比例、使用条件等细节，避免日后的争议。更重要的是，信托传承无需经过繁琐的继承程序，受益人可以直接按照信托合同约定获得相应权益，简化了传承流程，降低了传承成本。
3、特殊需求保障：为弱势群体提供长期照护
北京首单案例中，国投泰康信托有限公司为一位老人及其自闭症子女设立的不动产信托。对于子女有特殊需要的家庭而言，父母最大的担忧莫过于“我不在了，孩子怎么办”？通过不动产信托，这位老人实现了“生前养老照护”与“身后守护子女”的双重目标。
信托可以确保房产收益优先用于老人的养老需求，老人离世后，再用于子女的生活照料，甚至可以详细规定照料标准和监督机制，确保有特殊需要的子女能够获得长期、稳定、专业的照顾。
4、法律架构普及：信托不再是富人专属
长期以来，信托在公众认知中一直是高净值人群的专属架构工具，普通家庭难以企及。而不动产信托财产登记政策的落地，意味着这一专业法律架构工具正式向普通家庭开放。只要拥有一套房产，普通家庭也可以通过不动产信托实现财富保护和传承规划，这无疑是法律服务普惠化的重要进步，让更多家庭能够享受到专业法律架构带来的财产保护与传承便利。
三、不动产信托的专业设立流程
不动产信托的设立涉及法律、财务、税务、家族治理等多个专业领域，需要专业团队的全程指导。一般而言，不动产信托的设立流程包括以下几个关键步骤：
1、需求分析：专业团队需深入了解委托人的家庭结构、资产状况、传承意愿等基本情况，明确设立信托的具体目标。
2、方案设计：基于需求分析，设计个性化的信托架构，包括信托财产范围、受益人安排、分配机制、管理模式等核心要素。
3、文件起草：起草信托合同、财产管理规则等法律文件，确保方案的法律可行性和操作性。
4、信托登记：在不动产登记中心办理信托财产登记手续，在不动产权证附记栏明确标注“不动产信托财产”及信托产品名称。
5、持续管理：信托设立后，受托人将根据信托合同约定，对信托财产进行专业管理，确保委托人意愿的长期实现。
四、【家办说案】不动产信托：普通家庭的财富守护之盾
家理家办认为，这一政策突破不仅为高净值家庭提供了更为便捷的财富规划工具，更为普通家庭打开了专业财富管理的大门。
在我们服务的众多家庭案例中，房产往往是家庭最核心的资产，也是最需要保护和规划的财富。通过不动产信托，我们可以帮助客户实现多重目标：风险隔离、定向传承、特殊需求保障等。特别是对于子女有特殊需要的家庭，不动产信托提供了一种长期、稳定、可靠的照护解决方案，让父母能够真正放心。
财富保护不是等到风险来临时的仓促应对，而是在风平浪静时的未雨绸缪。不动产信托作为一种专业的法律架构工具，将会为家庭的财富保护提供坚实的保障。
（本文作者为北京家理律师事务所顾问。本文仅为基于公开信息及案例分析的专业解读，不构成针对特定个人的法律、投资或资产规划建议。本文仅代表其个人观点，不代表本网观点）
编辑：刘海滨