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法治日报全媒体记者 张昊
7月23日，记者从最高人民法院获悉，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）已经最高法审判委员会第1938次全体会议审议通过，自2025年7月24日起施行。
据介绍，2007年，民事诉讼法建立了执行异议之诉制度。执行异议之诉是针对强制执行中发生的财产争议提起的诉讼，该制度的立法价值在于保护案外人的合法财产免于被作为被执行人的财产进行处置，完善该项执行救济制度，对于保护真正权利人、打击恶意串通逃避执行行为，明晰裁判规则，提高审判执行效率，推动解决执行难等均具有重要意义。
执行工作强调效率，为确保债权人的债权及时得以全面实现，一般根据财产登记、占有情况采取查封措施。但是该财产可能实际不属于被执行人的责任财产，继续执行将损害案外人实体权利，由此产生的实体争议，需要通过执行异议之诉来解决。
执行异议之诉案件涉及申请执行人债权实现、被执行人责任财产范围认定、案外人财产权益保护等现实权利冲突。这些权利冲突，主要起因于被执行财产的实际权利人与名义权利人分离，即财产权利的“名实不符”。
随着交易形式日趋复杂，权利主体的财产外观也呈现出多元化，这些都是导致财产权利外观与实际权利不能保持一致的重要原因，由此诱发相应法律风险。长期以来，执行异议之诉裁判规则相对匮乏，缺少专门规定。因此，最高法制定了《解释》。
《解释》在稳定预期、化解风险，保障商品房消费者权益，提振市场信心，引导规范市场行为等方面有哪些规定？记者就此采访了最高法民一庭、执行局负责人。
答：对于期房预售中的交易监管、预售资金监管、不动产登记等环节存在的问题，《解释》从风险“去存量”“减增量”两个方面着手细化落实稳定预期、化解风险工作：
风险“去存量”方面，对于所购商品房系用于满足家庭居住生活需要的商品房消费者，《解释》第十一条、第十二条第二款从保障房屋交付请求权和价款返还请求权两个方面予以规范。
《解释》第十一条对商品房消费者的范围进行了界定，并对其房屋交付请求权予以保护：一是明确“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”，“家庭”一般是指夫妻和未成年子女，以家庭为单位考察房屋的持有状况。“居住生活需要”应不再限于家庭唯一住房，并可涵盖改善性住房。二是严格付款条件。《解释》强调消费者权益的取得必须支付对价，避免被执行人责任财产的不当减少，维护申请执行人权益。《解释》第十一条第二款为维护群众合法权益，以民法典第四百零六条为依据，支持商品房消费者办理过户登记，保障其房屋交付请求权。
消费者购房价款返还请求权的保护与房屋交付请求权的保护在逻辑上具有一致性。因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，历经长时间的期待之后房屋无法交付，可能让消费者承受更大的损失，其个人的生存和生活亦可能由此遭受巨大冲击。在此前提下，应支持消费者从执行中取回购房款。对此，《解释》第十二条第二款明确规定，商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，请求在变价款中支持其价款返还的，人民法院应予支持。
在风险“减增量”方面，为推动减少生存权与抵押权利益出现冲突和竞争，引导、鼓励购房人采取法律赋予的风险防范手段维护自身权益非常重要，进而达到房地产市场稳预期、交易风险“减增量”的效果。
《解释》第十二条第一款、第十三条、第十九条，对不动产买受人向预售资金监管账户交付价款、将价款交付执行以及办理预购商品房买卖合同预告登记形成排除执行的效力进行了规定。房屋烂尾导致购房者集体维权，根源在于实践中预售资金未得到有效监管。从落实配合完善预售资金监管制度要求出发，鉴于预售资金监管账户具有特殊性，在房屋买卖合同已经解除的前提下，买房人作为案外人提出执行异议之诉，要求排除监管账户相应购房款的强制执行的，人民法院应予支持。对于已将价款交付执行的购房人，面临房地产开发企业为债务人的强制执行时，应当依法予以保护。购房人交付法院执行的价款，可以由执行法院予以发放申请执行人以代替被执行人清偿相应债务，依照法律规定的清偿顺序进行分配的条件已经具备。在此基础上，相应的主债权可以视为已获清偿，案外人有权主张排除优先债权的执行以及请求按套注销抵押登记。房屋买受人依法进行预告登记的，可以排除他人通过交易、强制执行等方式取得物权登记的可能性，故预告登记权利人提出执行异议之诉，请求停止处分的，应予支持。预告登记权利人证明其已符合办理物权登记条件，如新建商品房完成权属首次登记并已符合办理转移登记的条件，案外人可以确定的取得不动产物权的，仅因查封不能完成物权转移登记，可以请求排除包括查封措施在内的强制执行，以扫除其进行不动产物权登记的障碍。
该负责人说，《解释》通过类型化处理的规定，力争实现风险“去存量”“减增量”，维护消费者权益稳定市场预期，支持、引导、鼓励消费者采取法定防范风险手段规范交易行为、推动权利公示，进而提振市场信心，落实“更大力度推动房地产市场止跌回稳”的要求。
编辑：康婧轩