法治号
在实践中，购房者购买商品房时，不论是购买新房亦或是二手房，有时会因为种种原因没有及时办理过户，在这期间若卖房者由于各种原因负债，其名下财产包括已出卖房屋都被查封、执行，如此，购房者不仅无法办理过户，还存在钱房两失的风险。那么发现买的商品房被查封该如何处理呢？这需要区分两种情况进行讨论：
（北京中银律师事务所高级合伙人 刘瑞峰）
一、从开发商处买房即购买的为一手房
即使办理了网签的商品房，只要没有办理过户，开发商的债权人都有权查封其名下的房产，其中也包括已出售的商品房。
并且无论是否对商品房办理了网签手续，都无法直接认定购房者是否享有足以排除对房屋的执行的权利，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：《异议与复议规定》）第二十九条，购房者需同时满足以下条件，才可以享有排除执行的权利：
1、查封之前已签订合法有效的书面买卖合同
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二条规定：当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。最高人民法院做出的（2021）最高法民申7172号民事裁定以及二审法院原先做出的另案(2021)京民终303号判决书也对该类约定后续签订《房屋买卖合同》的《认购书》持相同意见，认为《认购书》实际性质为商品房买卖合同。因此，只要满足上述规定的要求，网签材料或认购书也可以认定为正式书面买卖合同。
2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋
对于买受人名下无其他用于居住的房屋，该条件的地域范围，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条规定如下，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。根据该规定，对“买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件进行判断时，地域范围限定在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内。
3、已支付的价款超过合同约定总价款的50%
对于2023年4月20日前购买的房屋，笔者更倾向于适用此处超过房款50%的规定；对于2023年4月20日后购买的房屋，笔者倾向于适用2023年4月20日起施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持，应当支付全部购房款。
二、从个人及其他单位处购买商品房即购买的为二手房
若购房人不是从开发商手中从其他主体手上购买商品房，那么对于登记于被执行人名下房屋，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，购房者需同时满足以下条件，才可以享有排除执行的权利：
1、查封之前已签订合法有效的书面买卖合同
同上，只要满足上述规定的要求，网签材料或认购书也可以认定为正式书面买卖合同。
2、所购商品房在法院查封之前就已合法占有
注意，此处的占有既包括直接占有也包括间接占有，直接占有意为：占有人直接对物进行事实上的管领和控制；间接占有意为：虽未直接占有某物，但依据一定的法律关系而对于直接占有人享有返还占有请求权，从而通过直接占有人间接管领和控制该物。因此，例如将暂时未经入住房屋钥匙交由物业保存属于间接占有，实际也占有的一种类型。
购房者与卖方移交房屋使用权时一定要注意签订书面移交材料，证明房屋已经由购房者占有，避免后续可能出现的购房纠纷。
此处还需注意，若购买的房屋仍处于出租状态，一定要与原房东以及租客签订相应材料，表明房屋已经由购房者所有，此后的房租都应当由租房者直接交给购房者。
3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求全部支付的
依据此前笔者办理的案件的实例，在购房者对案涉房屋提出执行异议的时候一定要注意把剩余房款交付至法院账户，否则无法达成此处规定，无法取得房屋所有权。
4、非因买受人自身原因未办理过户登记
此处规定的重点是及时对卖方进行催告办证，以此体现并非自身原因，同时避免诉讼时效出现问题。
以上为购买房屋被查封的处理办法，具体如何实施还需要联系律师具体执行。当然，在进行房屋买卖时，应提前审查房屋是否存在查封、租赁等可能的权利负担，从源头断绝所购房屋存在风险的可能。
（作者：刘瑞峰 北京中银律师事务所高级合伙人）
编辑：武卓立