法治号
签订了商品房预售合同后，购房人不支付购房款，可以解除合同吗？近日，云南省牟定县人民法院审理了一起商品房预售合同纠纷案。
某置业公司于2022年4月29日取得商品房预售许可证明。购房人向置业公司支付了405034元后，双方于同年7月16日签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定置业公司以1505034元的价格将一间商铺出售给购房人，付款时间为签约当日，并对逾期付款的违约责任进行了明确约定。
然而，购房人未按约定付款，置业公司随后同意将付款期限延至2022年12月31日前。尽管如此，购房人依然未履行付款义务。置业公司于2024年12月17日向法院提起诉讼，要求购房人支付剩余购房款110万元，并承担逾期付款的违约责任。对此，购房人提出反诉，声称因投资被骗导致资金困难，已无力支付剩余购房款，且本案涉及不可抗力、情势变更及合同目的无法实现的情形，故请求解除合同并退还已支付的购房款。
法院审理后认为，双方签订的商品房预售合同依法成立，各方当事人均应按合同约定履行自己的义务。合同中约定的购房人付款时间已届满，购房人未付款构成违约，因此应当向置业公司支付剩余的购房款并承担逾期付款的违约责任。
合同的解除方式分为约定解除和法定解除，在购房人未能按照约定的时间付款时，违约方是购房人，享有合同解除权的是置业公司，即置业公司可以要求继续履行合同，也可以要求解除合同，购房人并不享有合同解除权。购房人提出解除合同的事由并不符合法律规定的不可抗力和情势变更，也不存在合同法定解除的情形，因此对于购房人要求解除合同并退还已经支付的购房款的反诉请求不予支持。
法院判决，由购房人支付剩余的购房款并承担逾期付款的违约责任，驳回购房人的反诉请求。
法官说法
1.房屋尚未建成，置业公司与购房人签订的商品房预售合同有效吗？
答：如果置业公司未取得商品房预售许可证明，则与购房人签订的商品房预售合同应当认定为无效。当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
2.如果购房人没有按照合同约定的时间支付购房款，置业公司应怎么办？
答：一是请求继续履行合同，由购房人支付购房款，如果合同中约定了购房人逾期付款应承担违约责任，则还可以请求购房人承担违约责任。二是如果双方在合同中约定了购房人逾期付款，置业公司有权解除合同的，置业公司可以请求解除合同。三是如果合同中没有约定在购房人逾期付款时，置业公司有权解除合同，那么置业公司可以在购房人迟延支付购房款时，对购房人进行催告，经催告后在3个月的合理期限内购房人仍然不支付购房款的，置业公司可以请求解除合同。如果置业公司逾期交房，购房人可以按上述方法进行处理。
3.违约方可以请求解除合同吗？
答：除经过协商后守约方也同意解除合同，或者符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条“情势变更”、第五百六十三条“法定解除”的情形，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。
4.什么是不可抗力？
答：不可抗力，是指独立于人的行为之外，并且不受当事人意志所支配的不可预见、不可避免又不可抗拒的客观情况。从分类上讲，既有自然原因的不可抗力，比如地震、台风、海啸等，也有社会原因的不可抗力，比如战争、动乱等。
5.什么是情势变更？
答：情势变更是指合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平，受不利影响的当事人可以与对方重新协商。在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
（2025年2月19日《云南法制报》记者 闵以荣 通讯员 罗光俊）
编辑：吴攀