法治号
想要运营好民宿，选址尤为关键。如果把做民宿比作种一棵树，那么树种在哪里，比树本身更加重要。
阳光雨露、水土风貌、周边树种，村里是以砍柴为生还是摘果为生，都会对这棵树的成长产生重要影响。关于选址的思路，下面将按照排序的重要性逐一论述。
首先是土地思路，种树先看土地，民宿选址更要看土地性质。宅基地还是集体可经营性土地，产权有没有纠纷，现有建筑算不算违建，四周有没有可以配租使用的公区，可以翻修、翻建还是新建，要走什么手续。这些东西不搞清楚，就不要进行任何后续的操作。
其次是主客场思路，选择这个地方以前，要模拟一下，能不能把民宿做成自己的主场？什么意思呢，乡村很难一开始就接受陌生人，民宿主投入了大量财力精力，在运营过程中，是否还要面对无穷无尽的麻烦事儿？这也是准民宿主们最害怕的一点，根据我过往的沟通经验和接触过的很多案例，我提炼出三个主客场的关键点。
第一个，选一个好村子。这个很好判断，看看村里本身的发展情况，风貌好不好，同行多不多，再和村书记好好聊聊，大家都是明白人，是一类人的，总能相互看对眼。有了村委会的理解和支持，村集体这一方面就会帮民宿主协调很多事情，运营中出现的本地矛盾就能大概率解决掉。
第二个，选一个好房东。这个好，是相互的好。民宿主要减少初期投资并保证运营稳定性，房东要保底租金收益和共享未来的发展收益。这里面“打法”很多，民宿同行们签的合同也五花八门，但万变不离其宗，不要互相欺骗，不要模棱两可，丑话说在前头。另外，不要太利己，一定要懂得共享利益。
第三个，选择好邻居。民宿要运营，就是有客人来，邻居要过日子，生活有节奏，双方鸡犬相闻，但诉求完全不同，一定会有冲突。怎么办？首先，尽量物理隔绝，保持距离和隐私遮挡。其次，设计上要摒弃所有相互干扰的选项，比如户外就餐区的下风口就是邻居，屋顶观景平台下面就是人家的私密院落，还有几嗓子能吓出心脏病的KTV，这些都要极其慎重。要和所有可能有交集的近邻维持良好关系，远亲不如近邻，大家开开心心地相互帮助，过日子。
满足了以上三点，恭喜你，获得了主场资格，以后做事会顺利很多。
再者，管道思路也很重要。电力、水、燃气、人员、物料，都要通过管道进来，垃圾、污水等，还要通过管道出去，任何的管道中断或者梗塞，都会让项目夭折。选址阶段，除了看项目本身，也要看周边，这些个管道顺畅么？如果没有满足，需要花多大代价实现？算清楚后，累加到预算里面去，才会和实际花费相对接近。
还有就是要有主动流量的思路，通俗说就是“蹭”热点。怀柔所有的民宿，都会自发地加上长城文化元素，原因很简单，怀柔民宿客流和长城客流强相关。选址的时候要问自己，此地的主动流量是什么？景点、地貌、民俗、历史、文化，都可以，最好是有积淀下来的常年稳定的流量，再根据自己的特点寻找一两种主动流量，就更好了。如若这样，运营的时候就有基础客群流量，相当于获得了初始抓手。
最后就是周边配套的思路，做好这点能够帮你节省很多钱。民宿主们要服务客人24小时的吃喝拉撒睡玩，如果周边有匹配的业态，最好不过。否则什么都要自己建，成本很高而且不专业。这也是很多民宿主痛苦的地方，许多不擅长的板块，必须要学习并建立。如果选址的时候漏算了也没辙。我经常听到类似这样的抱怨，“讲完文艺话题还要去刷马桶”“点评完美食还要去掏下水道”。一定记住了：民宿就是一棵树，最好的位置是在多姿多彩的森林里，绝不是独立在某块蛮荒之地上。
以上就是关于民宿选址的五个基本思路，下面以我所运营的渔唐民宿为例进行分析，加深一下大家的印象。
渔唐最显著的优势就是位置很好，一条进村大路走到头，经过四家邻居的门口，立刻就是一条单独的上山路，比村里高了20米左右，避免了视觉打扰和大部分噪音打扰。当然，劣势也很明显，首先，周边配套几乎没有，必须自己建设几乎所有的模块，住宿、餐饮、娱乐、场地，都要真金白银地大力投入。幸好山下有一个小卖部，商品区至少不用单独建设了。其次，渔唐以前是山坡上的废弃小学，各种管道都没有，水、电、路、库，办公、停车场、宿舍改造，都必须亲力亲为，一点点打造出来。因为要靠一己之力支撑起客户的全部度假感受，这注定了渔唐只能走高品质、高运维成本、高价格的道路。但好在村里领导和四周邻居的支持配合，现在才能发展得蒸蒸日上。
好了，关于选址就先讲这些，希望准备实现民宿乡村梦的朋友们，在选址这个关键点上，多走、多问、多思考，避免一开始就走入死局。
（作者：张纪伟，毕业于兰州大学物理系，为多个民宿品牌的联合创始人，在北京京郊有着多年乡村民宿运营经验，本文摘编自其《乡村民宿运营感悟——写给民宿同行和有乡村梦的都市人群》一书）
编辑：吴攀