法治号
2024年9月13日，原告王某与被告李某及被告某房地产营销策划有限公司签订一份定金合同，双方约定被告李某将案涉房屋出售给原告王某。后王某发现该房屋是农村宅基地上的自建房屋，没有房产证，遂要求李某退还定金23000元、某房地产营销策划有限公司退还中介费4000元，因协商未果，王某将李某及某房地产营销策划有限公司诉至河南省灵宝市人民法院。
庭审过程
灵宝市人民法院阳店法庭经审理认为，本案中，案涉房屋的性质为农村宅基地上的自建房屋，原告王某并非该集体经济组织成员，不具有购买该类房屋的资格，即使双方当事人签订了房屋买卖合同也应该认定为无效合同。虽然双方当事人之间尚未签订正式的房屋买卖合同，但已经签订了定金合同。定金合同的功能是担保双方当事人最终能够订立房屋买卖合同，具有从属性。主合同房屋买卖合同无效的定金合同亦属无效。合同无效的，行为人应当返还因该行为取得的财产。
原告王某作为非集体经济组织成员，在合同订立过程中未尽到相应的注意义务，没有对房屋的整体情况进行充分了解，存在一定过错，也应承担一定的责任。
判决结果
综上，法院判决被告李某退还原告王某定金21500元，被告某房地产营销策划有限公司退还原告王某中介费2500元。
法官提醒
我国房屋买卖合同适用“房地一体”原则，农村自建房买卖必然涉及宅基地买卖。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地属于村民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份有密切关系，是集体经济组织无偿分配给本集体经济组织成员的基本生活资料，而非生产资料，该资料具有社会保障性质，是农民最基本的生活保障。
非集体经济组织成员买卖上述房屋显然会侵犯集体经济组织的利益，应该认定该类房屋买卖合同无效，定金合同亦属无效。
大家在买卖房屋时，要充分了解房屋的性质、权属登记等情况，避免自己的合法权益受损。
（2025年1月9日《河南法治报》记者 马建刚 通讯员 杨晓峰 薛致远）
编辑：吴攀