农村土地转租不得改变用途

农村土地的流转和承包可推动农村经济快速发展，但围绕着土地流转和承包的纠纷也随之增多。海南省乐东黎族自治县就发生一起某企业向当地农户租赁土地后才发现土地用途无法用于建设厂房的合同纠纷案件。农户邢某声称土地各项手续齐全，但该企业坚称土地无法使用，一定要邢某退还定金。邢某不愿退定金，被该企业起诉至法院。近日，乐东黎族自治县人民法院判决邢某退还定金1万元。

案情经过：

企业欲租地建厂房，发现是农业用地要求退还定金被拒

2024年的某天，某企业负责人找到了家住乐东某镇225国道旁的邢某，原来是邢某曾张贴过要出租一块国道旁的宅基地的宣传单，某企业负责人就是为了那块地而来。

双方见面后，邢某领着某企业负责人前往国道旁的土地查看，在查看土地时，邢某表示这块土地的手续齐全，一签合同就能直接盖厂房。查看完土地后，某企业负责人向邢某索要了租赁土地的各项手续文件，邢某表示随后会直接发到企业电子邮箱中。某企业负责人对该地非常满意，当场给邢某交了定金1万元。邢某当场出具收据后，双方签订了预约土地租赁合同，约定2024年5月1日前不签订正式租赁合同，则定金不退，邢某有权将土地另租，但如果因为邢某的原因（如：所提供土地的使用性质不是建设用地或该土地的权属非本人等）导致此租赁合同无法正常进行，邢某应该将定金全数退还给某公司。

此后，邢某一直等着和某企业签约。可不久后，某企业突然打电话给邢某，要求邢某退还定金。邢某在电话中表示，当时收定金的时候就说了5月1日前不签订正式合同，定金是不退的。某公司却表示，已经在当地相关机构查阅了该土地的权属和性质，发现是农业用地不能用于建设用途，要求邢某将1万元定金全部退还。邢某不愿意，又发送宗地资料（宗地指土地权属界线的地块或空间）给某公司，但是某公司坚决要求邢某退还定金。多次协商后，双方最终没有签订租赁土地合同，邢某也没有退还定金。随后，某公司将邢某起诉至乐东黎族自治县人民法院。

法院判决：

农户不能提供土地合法权属和性质证明应退定金

在庭审中，某公司和邢某都提交了预约土地租赁合同作为证据，邢某还提交了宗地资料来证明其已经尽到相应的合同义务。法院查明，邢某的宗地资料不是合法的权属证明，不足以证明土地权属和性质。

乐东黎族自治县人民法院经审理认为，定金收据和预约土地租赁合同都是双方当事人的真实意思表示。定金具有保证的性质，但不具有处罚性。该案中，某公司租地的意图明确，有促进订立租赁合同的意向，但存在客观不能的原因（农业土地无法用于建设厂房），所以有不能实现合同项目（建设厂房）的风险，因此某公司没有订立租赁合同，是可以理解的。虽然双方有“若在2024年5月1日前不签订正式租赁合同，则定金不退”的表示，但邢某不能提供合法的权属证明和土地性质证明，不能订立土地租赁合同，原因不能全部归于某公司。双方没有订立土地租赁合同，而且某公司并没有占有使用该土地，邢某也没有提供证据证明自己因为这个预约合同遭受损失，如果不退还定金，有失公平。因此，法院当庭判决邢某应退还1万元给某公司。

律师说法：

农村土地转租后不得改变土地的规定用途

在该案中，邢某因为缺乏合法的农村土地权属证明和土地性质证明而导致租赁土地失败，所以要退还定金。那么，什么才是合法的农村土地权属证明和土地性质证明呢？对此，海南瑞来律师事务所律师符雯妃介绍，合法的农村土地权属证明主要包括农村土地二轮承包权证、集体土地台账、建房证和土地使用证、宅基地使用权证等等，如果还没有办理使用权证，村委会出具的证明也是一个有相对法律效力的，一般会详细写明宅基地的位置、面积、使用历史等，并加盖村委会公章。

符雯妃表示，农村土地二轮承包权证是证明土地权属的重要凭证，如果已经经过确权程序，则会颁发土地确权证，该证书是证明土地所有权的关键文件，还有就是宅基地使用权证，这是最正规、最有法律效力的证明材料，可以最大程度保障权益。

符雯妃提醒，合法的土地性质证明是土地使用权证以及土地出让合同或划拨决定书还有规划许可证和建设工程许可证或其他相关证明文件。农村土地转租后不得改变土地的规定用途，如宅基地不能用于采矿挖沙、农业用地不得建房等等，合同双方应当签订书面合同，并报发包方备案。合同中应注明土地的边界、座落、面积、质量等级和用途等内容，而且转租的期限不得超过承包期的剩余期限。土地转租所得收益应归土地所有人或所有组织所有，任何组织和个人不得擅自截留或扣缴。

（2024年12月4日《法治时报》李成沿）