法治号
■ 案情概述
2017年11月30日，某业主郭女士购置了南堰住宅小区（兰亭·御湖城）的一套房产。2018年1月1日，她与物业管理方太原市维佳物业管理有限公司（以下简称“维佳物业”）签署了前期服务协议，由该公司负责物业服务。入住后，郭女士未购置专属车位，而是租用小区内未售车位停放车辆，并向维佳物业支付费用，维佳物业随后将此费用转交给小区开发商山西合众瑞通投资有限公司（以下简称“合众瑞通”）。自2018年3月起，小区政策调整，限制临时停车并停止未售车位出租，仅开放车位销售，此举引发包括郭女士在内的多位业主不满。经多次交涉，小区虽恢复了部分临时停车，但地下车位仍坚持销售为主。随后，郭女士向法院提起诉讼，主张维佳物业及合众瑞通应停止妨碍其使用共有车位，提供未售地下车位出租服务，并公开车位销售情况，保障业主知情权。
■ 法院裁判
本案经两级法院审理后，法院均认定合众瑞通作为涉案小区地下车库的开发建设方，虽享有对车位的所有权，但在处分时应当遵循《中华人民共和国物权法》及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，即“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。法院认为，合众瑞通及维佳物业仅通过出售方式处分车位，限制、剥夺了包括郭女士在内的小区业主依法享有的对未处分车位的出租请求权，该行为违反了法律规定，应予纠正。因此，法院支持了郭女士的诉讼请求，判令合众瑞通以出售、附赠或出租等方式向原告提供未处分的停车位，以满足其使用需求。
■ 法条解读
《中华人民共和国物权法》第七十四条（现《中华人民共和国民法典》第二百七十五、二百七十六条）规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条（现《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条）规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款（现《中华人民共和国民法典》第二百七十六条）有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
本案中，合众瑞通作为涉案小区地下车库车位的开发建设方，可视为这些地下车位的合法所有者，依法享有对其的占有、使用、收益及处分的权利。然而，根据上述法律法规规定，此类车位的分配需优先考虑小区业主的需求，业主有权通过购买、作为购房赠品或租赁等途径获得车位的使用权乃至所有权。合众瑞通仅采取销售方式分配车位，在一定程度上限制了包括郭女士在内的众多业主通过租赁等其他合法途径获取车位使用权的权利，应予纠正。
■ 律师短评
本案的胜诉不仅是对郭女士个人权益的维护，对于维护业主在小区停车问题上的合法权益也具有重要意义。它再次强调了“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”这一法律原则，在小区停车问题上，开发商和物业公司不能一味追求经济利益而忽视业主的合理需求。只有在法律的框架内，通过公平、合理的方式解决停车难题，才能构建和谐、宜居的社区环境。
此外，本案的启示远不止于此。它促使我们深入思考，在汽车社会日益成熟的今天，如何更加科学、高效地规划与管理小区停车资源。我们倡导建立预防性与调解性并重的停车管理机制，鼓励业主、开发商与物业公司之间建立常态化的沟通桥梁，通过协商与包容，将矛盾化解于萌芽状态。同时，我们也呼吁政府相关部门加强监管力度，完善相关政策法规，为小区停车管理提供坚实的制度保障，确保法律的严肃性与权威性得到充分体现。
（作者 王澍楠 系北京市安理律师事务所律师助理、法学硕士）
（2024年8月15日《法制文萃报》）
编辑：吴攀