法治号
■ 案情概述
伍某与刘某于2018年5月23日签订《房屋租赁合同》，约定伍某将两套房屋出租给刘某；受疫情影响，双方于2021年12月18日签订《合同补充协议书》，降低了房屋租金；伍某依约将房屋交刘某租赁使用，但刘某长期不按合同约定支付租金，伍某多次催收未果，故起诉要求解除合同及补充协议、腾空交还房屋；支付欠付租金；支付逾期支付租金的滞纳金；支付违约金及房屋占用使用费。
刘某辩称，不同意解除合同，也不应支付房屋占有使用费，不应支付滞纳金、违约金，即使法院认定应支付违约金，也不应同时计算违约金和滞纳金，且违约金过高，应调低。
■ 法院裁判
重庆市江北区人民法院经审理认为，伍某与刘某签订的租赁合同、补充协议均系双方真实意思表示，合法有效。按照双方合同约定，刘某拖欠租金累计1月以上，伍某有权解除合同，故本案伍某要求解除双方合同及补充协议的请求符合合同约定，法院予以支持，刘某应腾空返还房屋并支付合同解除前的租金。
关于伍某要求支付滞纳金的请求，法院认为，该滞纳金实为逾期付款违约金。双方合同约定刘某逾期付款应按照日租金的1倍支付逾期付款违约金，刘某要求调低违约金，法院综合考虑合同履行情况、伍某损失、刘某违约行为、主观过错等，确定逾期付款违约金利率按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算。
关于伍某要求支付73350.10元违约金的请求，法院认为，涉讼合同因刘某违约而提前解除，伍某依约有权要求刘某支付提前解约违约金。解约违约金与逾期付款违约金系双方缔约时针对不同违约行为进行的约定，刘某有关两项违约金不能重复计算的辩解于法无据，法院不予支持。
■ 法条解读
《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
本案中，刘某未按合同约定义务履行的行为构成违约，应当依照法律规定及合同约定向伍某支付违约金、赔偿损失。双方约定的逾期付款违约金实际上为逾期付款损失，逾期付款方给守约方造成的损失主要是资金占用期间的费用，而违约金73350.10元则是针对因刘某违约行为导致合同提前解除的提前解约违约金。民法典并无规定不能同时适用。
逾期付款违约金和提前解约违约金虽然可以同时主张，但不能过分高于守约方的实际损失，故人民法院可能会对守约方主张的违约金综合考量合同约定及履行情况、当事人过错、预期利益、合同目的等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，进行调整。
■ 律师短评
本案中刘某的违约行为触发了合同约定的违约金的适用问题。根据法律规定，支付违约金系承担民事责任的方式之一。违约金是对违约行为的一种经济制裁，是对双方按约履行义务的一种担保及对违约行为的一种惩罚，分为惩罚性违约金和赔偿性违约金，就本案《房屋租赁合同》中关于违约金的约定来看，提前解约违约金属于惩罚性违约金，针对的违约行为是因违约方的行为导致合同提前解除；而逾期付款违约金，显然属于赔偿性违约金，是对违约方未按约支付租金而给守约方造成的资金损失的补偿，具有损失赔偿的性质。在此情况下，损失赔偿和违约责任并不互相排斥，针对不同的违约行为，所承担的违约责任亦不同，应当并行适用，方能达到合同约定的保障履约效果，更能凸显民事活动中合同履行应遵循的公平、诚信和审慎原则。
（作者 李婍婧 系北京市安理律师事务所律师、法学硕士）
（2024年7月18日《法制文萃报》）
编辑：吴攀