法治号
房屋临近马路噪声太大，周边在建工地噪音不小，房间太阳西晒温度高……为了提高居住舒适度，增强安全性及私密性，小宇和小雅拆除自家阳台外立面栏杆并封闭了阳台。但是，物业公司不认可他们的行为，将二人告上法庭，要求他们恢复原状。那么，封阳台是违规的行为吗？近日，江苏省苏州工业园区人民法院审结了这起案件。
2020年，小宇和小雅购买了一处房屋。2021年12月，两人办理了交房手续，入住小区。2022年5月，物业公司发现，小宇和小雅在没有报备、未通过物业审核的情况下，自行对房屋阳台进行封闭装修，拆除了阳台栏杆。物业公司通过微信联系小宇和小雅，告诉他们如果要封阳台，需签署装修管理服务协议并办理相关手续，否则就违反了双方签署过的《物业管理服务协议》和《临时管理规约》。
2022年6月30日，物业公司向小宇和小雅发送《施工整改通知单》，要求二人于2022年7月3日前，对违规行为进行修复或整改直至符合要求。同日，物业公司通过邮寄方式，向小宇和小雅发送《告知函》，要求二人立即拆除落地窗材料，恢复阳台外立面栏杆。
小宇和小雅认为，自己对阳台的封闭改造是基于合理的居住需求，并没有损害建筑物整体外立面效果，也没有影响到建筑安全结构质量，属于在最低限度范围内行使业主的权利，并没有问题，所以不愿意整改。
双方协商无果，物业公司将小宇和小雅诉至法院，希望他们可以恢复阳台栏杆。
法院经审理后认为，建设单位依法与物业公司、小宇、小雅签订的《物业管理服务协议》，内容合法，依法成立有效，对小宇和小雅具有约束力，小宇、小雅及物业公司应按合同约定享有相应权利、履行相应义务。
《物业管理服务协议》及《临时管理规约》都对业主装饰装修房屋、封闭阳台等进行了限制约定，即不得擅自封阳台，损坏房屋外貌，需征得物业公司书面同意后并经物业统一规范设计后封闭。小宇、小雅签订了上述协议及管理规约，并对装修指南予以签收，签署装修承诺书，表明其对阳台封闭情况及要求应明确知晓，且协议约定对阳台封闭的要求内容并不违反法律、行政法规的强制性规范，依法有效，应按协议约定进行封闭阳台。
虽小宇、小雅认为阳台栏杆属于业主专有使用部分，但其使用专有部分时亦非无任何限制，仍应不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，应遵守安全规范要求进行合理使用。根据协议约定及临时管理规约规定，小区物业公司并非不允许业主封闭阳台，而是不允许擅自拆除原设施而进行封闭，即允许业主在征得同意的情况下按照统一规范设计进行封闭，并未影响业主为追求隔离噪音等而对阳台封闭的合理使用。小宇、小雅擅自拆除原交付状态的栏杆，并封闭安装了落地窗，改变了原阳台栏杆的状态，与此前相比安全性能降低，且不符合小区的整体外观风格，违反了前期物业服务协议及临时管理规约的约定。故物业公司依据协议及管理规约约定，要求小宇、小雅拆除自行搭建的落地窗材料并恢复阳台原状具有法律依据，法院予以支持。
法官说法
随着社会经济发展，房屋不仅具备供人居住使用的基本功能，也或多或少兼具资产保值增值的功能。小区楼栋外立面是否美观，一定程度将会影响房屋价值，因此封闭阳台的行为往往会对建筑物的整体美观甚至价值产生影响。更重要的是，擅自拆除原浇筑在混凝土内的栏杆进而安装落地窗，与此前相比安全性能大大降低，在台风等恶劣天气时对业主人身财产安全具有重大安全隐患。本案中，业主小宇、小雅擅自封闭阳台的行为，改变了楼栋外立面美观统一性，违反了《物业管理服务协议》及《临时管理规约》内的规定。如果小区业主均按照各自想法和方式对阳台进行封闭改造，势必会进一步对小区楼栋外立面美观统一性造成更大破坏。同时，擅自封闭阳台也会带来脱落等潜在安全风险。所以，小区业主在未征得物业公司同意的情况下，擅自违规封闭阳台的行为，已经违反合同义务，构成不当行使权利，因此难以得到法律上的支持。
（2024年6月25日《江苏法治报》园法萱）
编辑：吴攀