法治号
腾退一直系法院执行工作中的“硬骨头”，湖北省武汉市汉南区人民法院在执行一批腾退系列案件中，践行善意文明执行理念，发挥执行职能、把握执行时机、讲究执行策略，巧妙变“强制腾退”为“租赁”，推动矛盾纠纷实质性化解，充分保障了申请执行企业合法权益的同时，为被执行企业解困，护航企业健康平稳发展。
续租价格谈不拢，合同解除需腾退
2020年起，A公司将6000余平方米的厂房分别租赁给多家公司及个人，并分别与其签订了租赁合同书，约定租赁期间为一年。后因A公司与B公司签订了《资产委托代管协议》，约定自2022年1月1日起，A公司委托B公司全权管理和使用A公司名下的经营性资产。B公司在清理A公司资产过程中，认为其对外租赁的厂房及房屋价格明显低于市场价格，于是在租赁合同到期后，与承租企业及个人就续租价格进行商议，对于达成协议的就重新签订租赁合同，未达成协议的则根据原有合同约定到期后解除。然而在商谈过程中，十余家企业与个体经营户表示对大幅上涨的租金表示不满，又不愿意解除合同，于是B公司委托第三方房地产评估有限公司对其承租厂房租金进行了评估，评估的年度租金标准较原有租金价格相差六倍之大，并向承租方出具了《告知书》，告知其2022年6月30日以前的租金按上年度标准交付，若承租公司愿意按照现评估的年度租金标准可与其重新签订厂房场地租赁合同，若双方无法达成一致，则租赁合同解除，承租公司应在指定期限内返还房屋。然而，书面告知后，因续签租金标准与原定租金标准相差过大，双方仍旧没有进展，B公司再次发出《催告书》，仍旧无果，于是B公司诉至法院，要求解除合同，腾退房屋并支付使用期间的房屋占用费。
经法院审理，认定租赁合同约定的租赁期限届满后，承租公司继续占用房屋未经B公司同意，应当腾退房屋并根据原有租赁合同约定支付房屋占用费。汉南区人民法院依法判决解除租赁合同，支付房屋占用费并限期腾退房屋。
强制腾退成本高，企业经营遇难题
因部分承租方未履行生效法律文书确定的义务，B公司向汉南区人民法院申请强制执行。执行过程中，被执行人向法官反映，承租方大多是小微企业或者个体经营户，原本以为可以顺利续租，在租赁期间根据生产经营需要对厂房进行了维修，添置了相关设施，面对强制腾退，短时间内难以再找到合适的生产场地，前期投入的维修成本无法收回，短时间内无法找到合适的生产场地，拆除的设备也没法安置，此外还有部分公司还在生产，此时腾退可能面临企业订单无法完成的困境。
了解这一情况后，执行法官联系了B公司，希望可以从中斡旋，留下履行“缓冲期”。但B公司认为签订合同时并没有约定对附着物损失予以补偿，公司给予补偿金没有法律依据，由于已经对案涉厂房进行过租赁价格的评估，无法随意变更。双方互不相让，执行一时陷入僵局，摆在眼前的看似只有强制腾退这一个办法。
但如果强制腾退，被执行人需要重新寻找适合经营的厂房，并自行付费拆除添置的相关设施，对于被执行人而言，其所需承担的时间成本、拆除成本及损耗均较大，订单可能也无法正常完成，对于小微企业而言，将会使其经营陷入困境。而这批案件前期已经过多轮调解、审理，当事人之间关系紧张，如强制腾退亦可能激化矛盾，造成不利后果。
腾退变租赁，因案施策巧妙破局
因厂房被不同企业或个人承租，执行法官多次走访调查了解实际情况，凭着多年执行经验，找到了破局之道——腾退变租赁。
如能促使当事人重新签订租赁协议，既能避免场地空置，又能避免腾退影响企业经营，更符合双方当事人利益。确定了执行方向，执行法官多次联系B公司负责人，了解到收回厂房后仍有继续出租的意愿。于是执行法官组织双方当事人再次调解，当面给他们算了一笔“经济账”，评估价格做出的依据系辖区内现有厂房的租赁价格，因大部分为工业园区厂房，租赁价格相对较高，但案涉厂房与其建设要求、配套设施等均有较大差距，经走访了解，该评估价格显著高于案涉厂房的实际市场行情，重新寻找合适的承租方可能造成厂房长期空置，而与被执行人重新签订租赁合同，对于申请公司来说，既避免了厂房空置期，减少了空置期间的维护成本，免去了后续转租的后顾之忧，一定程度上提升了出租收益；对于被执行人来说，免去了耗时费力的腾退清场及重新寻找厂房，维持了企业的正常生产经营，可以实现多方共赢的良好效果。最终，经过反复多轮协调，双方当事人达成了新的租赁协议，根据市场的行情和评估的价格，在原有租金之上上浮一定比例，双方当事人也从针锋相对到握手言和。案件执行完毕后，执行法官开展了执行情况回访，摆脱了诉讼包袱的企业，已经恢复了正常生产经营。
开展“荆楚雷霆2024武汉行动”以来，汉南区人民法院正确把握善意执行和强制执行的关系，把每个案件都当作优化营商环境的“试金石”，在执行中全面准确开展涉企经济影响评估，主动为企业想得多一点、想得深一点、想得全面一点，选择最为合适的执行方式，减少涉诉执行对小微企业经营造成的影响，为中小企业解忧纾困，让法治化营商环境成为企业发展的“定心丸”。（湖北省武汉市汉南区人民法院 王家利）
编辑：吴攀